Один из видов договора ренты – договор пожизненного содержания с иждивением, который отличается социальной направленностью и обладает своими особенностями.
Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество, за исключением земельного участка, в собственность плательщика ренты, который, в свою очередь, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
По такому договору плательщик ренты обязан периодически выплачивать определенную денежную сумму, обеспечить потребности получателя ренты
в питании, одежде, жилище, медицинском уходе и т.п.
К наиболее существенным условиям данного договора относятся:
- его предмет (только недвижимое имущество);
- форма выплаты ренты: обеспечение потребностей гражданина в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним; оплата плательщиком ренты ритуальных услуг; предоставление в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Данный перечень примерный
и подлежит конкретизации в договоре, который обязательно должен быть нотариально удостоверен, а также подлежит государственной регистрации
(ст. 555 ГК).
Несоблюдение нотариальной формы сделки или требования о ее государственной регистрации влечет признание договора ренты ничтожным.
Законодательством в качестве дополнительной гарантии установлено, что плательщик ренты не может отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты (ч. 1 ст. 575 ГК). Кроме того, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Законодательство предусматривает обширный перечень прав и гарантий
в рамках указанного договора, поскольку получатель ренты расстается со своим недвижимым имуществом, но получает вместо этого обязанность другого лица осуществлять в течение довольно длительного периода времени ряд действий по содержанию и уходу либо периодические денежные выплаты (п. 1 ст. 573, ст. 574 ГК). Например, получатель ренты может оставить за собой право пользования жилым помещением до конца своих лет, а может, например, по соглашению
с плательщиком ренты получить взамен другое жилое помещение для проживания. При этом гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне
с собственником (плательщиком ренты) этого жилого помещения (п. 1 ст. 69 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК)).
Обращаем внимание, что в силу ч. 2 п. 2 ст. 69 ЖК гражданин (получатель ренты), давший согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанный в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Несмотря на то, что такой договор позволяет решить проблемы социального обеспечения людей, нуждающихся по ряду причин в помощи, его заключение влечет определенные риски как для получателя ренты, так и для плательщика ренты.
Судебная практика показывает, что в большинстве случаев суд удовлетворяет требования получателя ренты о расторжении договора, ведь ответчику – плательщику ренты сложнее представить суду убедительные доказательства его регулярного ухода за истцом в течение времени действия договора, если действия, которые составляют содержание с иждивением, описаны в договоре лишь общими фразами.
Чтобы избежать судебных споров, связанных с расторжением договоров пожизненного содержания с иждивением, сторонам необходимо максимально детально обозначить в нем:
- какие именно услуги и в каком объеме должен предоставлять плательщик ренты;
- условия увеличения или уменьшения объема содержания, условия индексации размера ренты соответственно увеличению минимального размера оплаты труда, установленного законом, и т.д.;
- стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством (п. 2 ст. 573 ГК).
Срок действия договора пожизненного содержания с иждивением обусловлен моментом смерти лица (лиц), получающего (-их) такое содержание (п. 1 ст. 576 ГК).
Согласно п. 2 ст. 576 ГК при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 565 ГК Республики Беларусь. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием лица (лиц), получающего (-их) пожизненное содержание с иждивением.